HOTELMARKT WIEN – COORE market beat Q1 2018

Stefan Csejtei

Mai 2018

BOOMENDE UMSÄTZE, VIELE TRANSAKTIONEN

Tourismusentwicklung

Die positiven Performancekennzahlen der ersten 6 Monate setzten sich im zweiten Halbjahr fort. Die Nächtigungen in Hotels und Pensionen stiegen um 2% von 13.541.000 auf 13.811.000, die Nächtigungen in allen Arten von Unterkünften sogar um 3,7 % auf 15.512.730 und damit seit 2009 um knapp 60%.

Die Revenues per available room (RevPAR) im 5*-Bereich haben sich nach 2016 wieder deutlich erholt und liegen mit 136,2 € nur mehr knapp unter dem Spitzenjahr 2015. Auch im 4*-Segment gab es eine deutliche Erholung, die RevPARs liegen mit 58,6 € leicht über 2015 und 1,8 % über 2016.

Besonders markant ist der Anstieg im 3*-Bereich, hier gab es sowohl 2017 um 6,3% als auch 2016 um 13,7 % eine signifikante Steigerung.

Der positive Trend bei den Nächtigungen hält 2018 an: hier gab es gesamt im Q1 wieder eine deutliche Steigerung um 7,5 % im Vergleich zum Q1 2017, die aber in der Gesamtbetrachtung durch die diesmal frühen Osterfeiertage relativiert wird. Parallel ist dadurch auch der RevPAR in den ersten beiden Monaten signifikant gestiegen, im Durchschnitt um 17% – und gerade im 4*- und 5*-Stern Bereich um über 20%. Daher gehen wir auch von einer Erhöhung der durchschnittlichen Zimmerraten (ADR) in diesem Jahr und damit einer deutlichen RevPAR Steigerung aus.

Im internationalen Vergleich liegt Wien bei den Gesamtnächtigungen auf Rang 8 in Europa, knapp hinter Prag und vor Städten wie München oder Amsterdam.

Durch den Flughafen Wien ist die Stadt von 200 Destinationen erreichbar und eine der führenden Kongressstädte.

Wien wurde in der Mercer-Studie zum 9. Mal in Folge in puncto Lebensqualität auf Platz 1 gewählt, die Wirtschaftslandschaft ist geprägt von stabilen positiven Entwicklungen. Wien wird im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen wie Paris oder Istanbul als sicher wahrgenommen.

Hotelmarken

Die Segmentierung und Spezialisierung bestehender Marken sowie das Entstehen neuer Marken setzt sich als Trend fort: wie MAXX by Steigenberger, Vienna House R.evo, Marriott Delta, Hilton Canopy.

Daneben entstehen Hybrid-Konzepte aus Serviciertem Wohnen/Student Living/Hotel, die ihre Eignung als Anlageprodukt ab einer bestimmten Größe für deutsche Vorsorgekassen oder Versicherungen – wie das Smartments Business – bereits bewiesen haben.

Gerade im Hostel- und Budget-Bereich entstehen spannende neue Konzepte, nachdem einige dieser Konzepte aufgrund der erzielten Renditen und der Skalierbarkeit erfolgreich Ziele von internationalen Finanzinvestoren wurden.

Parallel gibt es einen Trend zu kleineren Boutiquehotels im gehobenen Segment. Diese werden oft vom Eigentümer der Immobilen direkt betrieben oder von internationalen Betreibern, die für kleinere Hotelimmobilien ein spezielles Produkt kreiert haben. Eine Abgrenzung erfolgt hier meist durch die exzellente Lage und/oder spannenden neuen Gastronomie-Konzepten.

Hotelimmobilien

2017 war mit einem Investmentvolumen in Österreich von knapp 500 Millionen ein sehr spannendes Jahr. Ein Großteil des Volumens in Wien betraf gemischt genutzte Immobilien, bei denen die Büronutzung im Vordergrund stand – wie das Roomz im Austria Campus, das Melia im DC Tower oder das Harry`s Home im Millenium Tower.

Mit dem Park Inn by Radisson Uno City, dem Courtyard Schloss Schönbrunn sowie kleineren Immobilien wie dem Amadeus und dem The Hotel 1060 sowie den Karolinenhof oder dem Gartenhotel Altmannsdorf, die beide zukünftig nicht mehr als Hotel genutzt werden, war der Transaktionsmarkt in Wien allerdings überschaubar.

In Graz wurde das Roomz und das Ramada Graz Airport gehandelt sowie das Courtyard by Marriott in Linz.

Nachfrageseitig gibt es nach wie vor sehr großes Interesse auch von internationalen Investoren, wobei aufgrund der niedrigen Ankaufsrenditen vor allem der Betreiber und die Vertragsstruktur einen wesentlichen Einfluss auf das Verwertungsergebnis hat.

Developments

2018 werden mit dem niu Franz, roomz, ibis Styles Prater Messe vorwiegend neue 3*-Hotels Hotels mit rund 1.000 Betten im 2. und 20. Bezirk fertiggestellt. 2019 und 2020 entstehen daneben wieder vermehrt Hotels im 4*- und 5*-Sterne Segment in innerstädtischen und/oder verkehrszentralen Lagen.

Ausblick

Wir gehen gerade aufgrund der Kennzahlenentwickung von einem exzellenten Tourismus-Jahr aus. Im Hotelbereich werden spannende neue Marken und Konzepte präsentiert, wodurch sich eine interessante Pipeline und damit vermehrt Forward Purchase Deals ergeben werden. Gleichzeitige könnten durch die Tourismuskennzahlen- und damit Gewinn-Entwicklung vermehrt auch kleinere Bestandsbetriebe im gehobenen Segment wieder gehandelt werden.

Daneben bemerken wir erstmals auch eine steigende internationale Nachfrage nach Ferienhotels außerhalb der großen Städte als Anlageklasse.

Quellen: Wien Tourismus