INVESTMENTMARKT ÖSTERREICH – COORE Market Beat Q1 2018

Stefan Csejtei

Mai 2018

TRENDS IN RICHTUNG FORWARD PURCHASE UND

VALUE ADD

 Wirtschaft

Die österreichische Wirtschaft zeigt sich 2017 und im Q1 2018 weiter stabil und auf Expansion. Das Bruttoinlandsprodukt verzeichnete 2017 ein Plus von 2,9%. Auch für die kommenden zwei Jahre gehen die Experten, so wie auch in den USA und in der Eurozone, von steigenden Zahlen aus (2018: 3,2%, 2019: 2,2%). Wichtiger Motor für das Wachstum bleibt der Außenhandel. Die vorliegenden Zahlen für 2017 bestätigten den Anstieg der realen Warenexporte. Auch hier werden für die kommenden zwei Jahre sehr positive Werte erwartet (2018: 5,5%, 2019: 4,5%).

Die saisonbereinigte Arbeitslosenquote laut Eurostat lag im März bei 5,5 Prozent, in Deutschland bei 3,6 und innerhalb der EU-28 bei 7,3 

Bis 2019 wird mit einer weiteren Reduktion der Zahl der Arbeitslosenquote in Österreich auf 5,0% gerechnet womit auch die Gehälter in den kommenden Jahren im Durchschnitt konstant über der Inflation wachsen werden (Prognose 2018; Metaller: 3,0%, Handel: 2,6%, Beamte: 2,33 %)

Die Inflation (VPI) beschleunigte sich 2017 auf 2,08%, der HVPI auf 2,23%. 2018 lag der VPI in den ersten beiden Monaten bei 1,77% bzw 1,93% (HVPI). Für 2018 und 2019 wird von der Österreichische Nationalbank mit einer vergleichbaren Inflationsrate gerechnet (VPI 2018 und 2019: 1,9%, HVPI: 2018 und 2019: 2,0%).  

Die Emissionsrenditen von Bundesanleihen lagen 2017 bei 0,63% per annum bei einer durchschnittlochen Laufzeit von über 22 Jahren. Zuletzt im April 2018 bei 0,75% bei einer Laufzeit von 10 Jahren. Durch den sehr hohen Spread im Vergleich zu den Immobilienrenditen bleibt das Interesse für Immobilien sehr groß und auch eine langfristige Finanzierung nach wie vor sehr günstig.

Durch die niedrigen Renditen haben allerdings bereits kleine steigende Rendite-Korrekturen massive Auswirkungen auf den prozentuellen Wertverlust und damit können insbesondere bei einem hohen Fremdfinanzierungsanteil Covenants schlagend werden – was dann meist zusätzliches Eigenkapital des Kreditnehmers fordert.

Ein baldiges abruptes Ende die Niedrigzinspolitik ist derzeit aber nicht in Sicht.

Büroobjekte im Fokus der Investoren

Der Fokus der Investoren auf Immobilien zielt daher bereits immer mehr auf management-intensive Produkte mit Mietsteigerungspotential und höheren Ankaufs-Renditen oder einen frühzeitigen Einstieg (Forward Purchase oder Forward Funding), um günstiger als möglichweise nach Fertigstellung und (Voll-)Vermietung einzusteigen.

Damit können auch mittelfristig negative Marktänderungen abgefedert werden.

Ebenso steigt die Nachfrage nach langfristig vermieteten Hotelimmobilien. Gerade hier kann durch die meist sehr lange Vertragsdauer in Verbindung mit einer langfristig fixierten Finanzierung ein negatives Wertänderungsrisiko reduziert werden, bzw. eine langfristig stabile Rendite erzielt werden.

2017 erzielte der Österreichische Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien einen neuen Höchststand von knapp unter 5 Mrd. Euro. Wichtig sind hier die erstmals bereits bei Abschluss miteinberechneten Forward Purchase Deals zu erwähnen, wodurch aber die beeindruckende Volumenssteigerung insbesondere im Vergleich mit dem sehr starken Jahr 2015 (3,8 Mrd.) deutlich relativiert wird. Allein die Transaktionen „The Icon“ an die Allianz RE Germany sowie ein großer Teil des „Austria Campus“ an PGIM Real haben rund eine Milliarde Euro dazu beigetragen.

Die Analyse der Geldströme in die verschiedenen Anlageklassen zeigt, dass wie auch in den zwei Jahren zuvor Fokus der Investoren hauptsächlich auf Büroimmobilien liegt. Eine genauere Betrachtung der Bürotransaktionen zeigt, dass

  1. Neue Marktteilnehmer ,die Interesse durch das gestiegene Volumen, die hohe Marktliquidität sowie die Stabilität des Standorts haben, kommen, und dass deutsche Großstädte einfach zu teuer wurden
  2. Die Anzahl der Transaktionen deutlich über 100 Mio. Euro gerade an deutsche Käufer signifikant zugenommen hat
  3. Fast alle Forward Deal Objekte einen hohen Vorvermietungsgrad aufweisen

Die mit Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen sind weiter zurückgegangen und haben neue Tiefstände erreicht. Im Bürobereich ist die Spitzenrendite auf 3,75% gerutscht, wodurch naturgemäß die Preise gestiegen sind.

Gerade der Wiener Büromarkt weist dabei einige Besonderheiten auf:

–      Die durchschnittlichen Miethöhen (und damit die Netto Cash-Flow-Rendite) stagnieren seit Jahren

–      Die Wertänderung ergibt sich im Wesentlichen aus dem Veräußerungsgewinn

Miethöhen

Eine Analyse der Mietentwicklungen in den einzelnen Bürostandorten (gewichtet) mit einer gesamten Bürofläche von rund 6 Mio. Quadratmeter über 5 Jahre zeigt eine Seitwärtsbewegung innerhalb einer minimalen Bandbreite von 2% in 5 Jahren.

Dies vor dem Hintergrund einer Nettoflächen-Absorption von rund 400.000 m2. Es wurde seit 2013 also deutlich mehr vermietet als errichtet – ohne einen relevanten Einfluss auf die Durchschnittsmieten oder Höchstmieten.

Die Fertigstellungen 2018 werden vom Austria Campus mit rund 160.000 m2 und The Icon mit rund 75.000 m2 dominiert. Den nächsten großen Flächenzuwachs wird es dann wieder ab 2020 geben.

Parallel sind die Renditen in sehr guten, guten und mittleren Bürolagen homogen um ca. einen Prozentpunkt gefallen, was insbesondere eine signifikante Wertsteigerung bei den Toplagen und den gewachsenen Bürostandorten bedeutet.

Daraus resultiert gerade im Bürobereich eine steigende Nachfrage, nach Objekten in sekundären Lagen, die neuen Anforderungen der Nutzer mit geringem Aufwand nachhaltig erfüllen können – und damit als erste von einer möglichen Mietanpassung profitieren.

Renditen

Mit Fachmarktzentren in sekundären Lagen und Logistikimmobilien konnten 2017 noch relativ hohe Renditen von jeweils ca 5,7% erzielt werden. Bei Geschäftsstraßen (ohne Luxustrassen/-quartiere) ca. 3,25 – 4%. Objekte am Kohlmarkt oder Graben werden um Liebhaberpreise angeboten. Hotels in Wien in guten und nachhaltigen Lagen zwischen 4,00 und 5,5 % je nach Vertragsstruktur. (Pacht-, Franchise-, oder Managementverträge.

Ausblick

Wir erwarten daher 2018 ein niedrigeres Volumen, mehrere Transaktionen im Core+- und Value Add-Bürobereich sowie generell im Development-Bereich und einen Fokus auf Geschäftshäuser und Hotels

Deals

Erste Transaktionen 2018 waren als Forward Purchase in Wien das Inno Plaza der S+B Gruppe und List Group an BNP Paribas REIM mit rund 12.500 m2 sowie das Motel One Hotel mit Büro- und Retailflächen von insgesamt rund 25.000 m2 von der Schweizer Acron an einen Fond der deutschen Real I.S. AG.

In den Bundesländern der Verkauf des Max-Towers in Graz, ca. 6.200 m2, von Harald Fischl an die Union Investment, die in den letzten Jahren in Graz bereits in Büro und Studentisches Wohnen investiert hat sowie mehrere Logistikimmobilien in Schwechat und Graz als Teil eines größeren Portfolio Deals von Tristan Capital Partners an Frasers Propertys. Im Retailbereich die 50% der Weberzeile in Ried mit ca. 21.600 m2 vermietbarer Einzelhandelsfläche und ca. 650 Quadratmeter Bürofläche als Joint Venture von TH Real Estate und SES Spar.

2017 war geprägt von den großen Deals im Bürobereich wie The Icon Vienna, Teile des Austria Campus, das OMV HQ, dem Millenium Tower sowie mehreren zwischen 50 und 100 Millionen wie dem PORR-Tower, dem Mobilkom Haus, dem Big Biz C oder dem Campus 21A.

Im Retailinvestment gehörten der Gewerbepark Stadlau, das Ekazent Hietzing sowie im Industriebereich das C&A Lagerhaus mit jeweils zwischen 20 und 32 Millionen zu den größten Deals.

Quellen: Eurostat, Österreichische Bundesfinanzierungsagentur