INVESTMENTMARKT Österreich – COORE Market Beat 2018/Q1 2019

Stefan Csejtei

Jun 2019

TRENDS IN RICHTUNG CORE UND OPPORTUNITÄTEN

Auch 2019 gehen wir trotz Brexit und dem Neujustieren von Risikoparametern von einer ähnlich starken Dynamik aus, getragen von mangelnden Anlagealternativen und einem anhaltenden Nullzinsniveau bis mindestens zum Sommer 2019.

Wirtschaft

Wir sind in einer späten Phase des Immobilien-Zyklus, aber gleichzeitig fehlen rentierliche Alternativen.

Die Anleger lassen sich dabei von einer invertierten Zinsstrukturkurve bei Staatsanleihen nicht verunsichern.

Das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts in Österreich ist laut WIFO mit 1,7 % für das Jahr 2019 und mit 1,8 % für das Jahr 2020 prognostiziert. Das IHS erwartet wie die Europäische Kommission ein BIP-Wachstum von 1,5 % für 2019 und 1,6 % für 2020.

Damit wird erstmals seit 2015 mit einer realen Steigerung unter 2 % gerechnet. Die Konjunktur begann in der zweiten Jahreshälfte 2018 abzukühlen, dieser Trend setzt

sich weiter fort. Im Jahresverlauf soll sich das Wirtschaftswachstum aber wieder stabilisieren.

Die österreichische HVPI-Inflationsrate belief sich im Februar 2019 auf 1,4 % und war damit um 0,9 Prozentpunkte niedriger als im November 2018. Die Energiepreise hatten den größten Einfluss auf den Rückgang der HVPI-Inflationsrate in den letzten Monaten, wenngleich auch alle anderen Sonderaggregate des HVPI (Industriegüter ohne Energie, Dienstleistungen und Nahrungsmittel) die Teuerungsrate dämpften. Die Kerninflationsrate (HVPI ohne Energie und Nahrungsmittel) betrug im Februar 2019 1,3 % und lag damit um 0,4 Prozentpunkte unter dem Wert vom November 2018.

Die Europäische Kommission geht für Österreich von einer Inflation gegenüber 2018 von 1,8 % für 2019 sowie 1,9 % für 2020 aus. Die Ursachen liegen in den steigenden Löhnen und der starken Inlandsnachfrage.

Büroobjekte, Geschäftshäuser und großvolumige Wohnprojekte im Fokus der Investoren

Der Fokus der Investoren auf Immobilien zielte in H1 2018 auf Einzelhandelsimmobilien und Wohnen, im H2 2018 nahm der Trend zu Büroinvestments wieder deutlich zu.

Daneben wurden wieder mehrere Geschäftshäuser wie auf der Mariahilfer Strasse gehandelt. Die heterogene Verteilung der Deals spiegelt das knappe Angebot am Markt wieder.

Gerade österreichische Investoren waren stark am Markt aktiv.

Das geringe Fertigstellungsvolumen von knapp über 40.000 m2 Bürofläche in 2019, verteilt auf den Süden und den 22. Bezirk Wiens, reduziert das Angebot von Forward Purchase Deals. 2020 kommen rund 100.000 m2, davon mehrere Refurbishments, wie die neuen serviceorientierten myhive Büros der Immofinanz auf den Wiener Markt. Ab 2021 ist die Büropipeline wieder gut gefüllt.

Die Büro-Mietpreisentwicklung folgte – trotz sinkenden Leerstandsraten und im Gegensatz zum Boom in den deutschen Großstädten – der stabilen Seitwärtsbewegung der letzten Jahre.

Mit dem Verkauf des T-Centers mit 134.000 m2 BGF Büro an einen Koreanischen Fond hat das Jahr 2019 sehr stark begonnen.

Interessant ist das vergleichsweise hohe Volumen beim Handel von innerstädtischen Geschäftshäusern 2018 und Q1 2019, die auf den unterschiedlichen zukünftigen Marktannahmen bei der Mietentwicklung der Käufer und Verkäufer basieren.

Daneben spiegelt die hohe Nachfrage nach Grundstücken und Gebäuden mit hohem Leerstand den Boom im Hotelbereich wieder. Die Bereitschaft einiger Betreiber, langfristige Fixpachtverträge auf Basis einer positiven Geschäftsentwicklung einzugehen, spiegelt sich in den hohen Kaufpreisforderungen für diese ungenutzten Immobilien wieder.

Generell zeigt sich damit, dass sich die Käufer mehr lokal und auf verschiedene Asset- und Risikoklassen diversifizieren und damit die Zusammensetzung des Investmentvolumens in den einzelnen Quartalen vom momentanen Angebot abhängt. Nachgefragt werden entweder Core Immobilien oder Opportunitäten mit Potential durch Umnutzung oder neuen Asset Management.

Renditen

Bei den Renditen sehen wir erstmals seit Jahren die Tendenz einer Seitwärtsbewegung auf sehr niedrigen Niveau.

Ausblick

Wir erwarten daher 2019 ein niedrigeres Volumen, mehrere Transaktionen im Core+- und Value Add-Bürobereich, generell weniger im Development-Bereich und einen Fokus anlegerseitig mehr auf Geschäftshäuser und Hotels.

Deals

Erste ausgewählte Transaktionen 2019 in Wien, waren das T-Center, ein Geschäftshaus auf der Mariahilfer Strasse, sowie mittelgroße Büroobjekte wie in der Gudrunstraße und das „HBF 1“ in der Gertrude-Fröhlich-Sandner-Straße, ein Wohnturm 2 des Projektes am Schweizergarten oder das Hotel The Townhouse am Rennweg sowie der Sitz der Wirtschaftskammer im 3. Bezirk.

2018 war geprägt von den großen Deals im Bürobereich in der Lassallestraße mit über 100.000 m2, dem Adler und Ameise, dem Media Center Marx oder dem ehemaligen FourSide Hotel in der Grieshofgasse.

Daneben wurde der DC Tower 3 oder in einem Portfoliodeal der Floridotower gehandelt.

Im Retailinvestment gehörte der Leiner auf der Mariahilfer Straße zu den größten Deals. Hier verteilten sich viele Transaktionen gerade im ersten Halbjahr auf die Bundesländer

Quellen:

Eurostat

WKO

WIFO

IHS

Österreichische Bundesfinanzierungsagentur

Foto: COORE