Investment Marktbericht Österreich Q3 2017

Stefan Goigitzer

Dez 2017

Investmentmarkt Österreich – COORE market beat Q3 2017

POSITIVE AUSSICHTEN – ZUNAHME VON FORWARD PURCHASE DEALS

Nach dem starken ersten Halbjahr 2017 wurde auch im dritten Quartal massiv in den Österreichischen Immobilienmarkt investiert.

Mehrere Indikatoren und Kennzahlen helfen das starke Ergebnis zu erklären.

Der Anstieg des Economic Sentiment Indicator (ESI) der Europäischen Kommission in Österreich resultiert aus der Verbesserung des Vertrauensindikators der Industrie (Juli: +7,5, August: +4,0, September: +6,9), der Dienstleistungsunternehmen (Juli: +32,1, August: +24,1, September: +28,6) sowie der Bauwirtschaft.

Daneben wird für das dritte und vierte Quartal 2017 von der Österreichischen Nationalbank (OeNB) eine Steigerung des Bruttoinlandsproduktes jeweils zum Vorquartal von 0,7 % bzw. 0,6 % erwartet. Für das Gesamtjahr 2017 sollte sich damit ein Wachstum von 2,75 % ergeben.

Neben der generellen Einschätzung, dass Immobilien eine sichere Anlagemöglichkeit darstellen, spielen die niedrigen bzw. negativen Zinsen eine große Rolle. Für AAA Staatanleihen gibt es erst ab einer Laufzeit von ca. 7 Jahren positive Zinsen, und sogar bei sehr langen Laufzeitensehen (25 Jahre: 1,18 %, 30 Jahre: 1,267 %) überzeugen die Renditen nicht wirklich (Quelle: EZB). Trotz der leichten Erhöhungen der Zinsen in den USA wird im Euroraum mittelfristig mit keiner signifikanten Erhöhung des Leitzinssatzes durch die EZB gerechnet.

Nachfrageseitig wird der Ankauf hauptsächlich durch österreichische und deutsche institutionelle Investoren beherrscht. Wie in Deutschland stehen auch den österreichischen Immobilienfonds wachsende Geldmittel zur Verfügung. Alleine im 3. Quartal hat sich das Fondvolumen der heimischen Immobilien-Investmentfonds um 131,7 Mio. Euro vergrößert. Zwischen Januar und September ist das Volumen konstant von 6,78 Mrd. auf 7,30 Mrd. um ca. Euro 523 Mio. gestiegen (Quelle: VÖIG). Dabei ist zu beachten, dass durch die Aufnahme und Wiederveranlagung von Fremdkapital und trotz der 10 % Liquiditätsregel, das zu investierende Gesamtvolumen signifikant höher ausfallen kann.

Gesucht werden verstärkt Core und Core+ Büro- und Hotel-Immobilien. Dabei zeigt sich nicht nur die Bereitschaft, in großvolumige Bestandsobjekte zu investieren – wie DC Tower 1 und Orbi Tower – sondern auch in Bauprojekte (Forward Purchase Agreements), die eine Vermietungsquote von über 70 % erreicht haben. Die erhöhte Risikobereitschaft der Investoren für diese Produkte erklärt sich einerseits aus den besseren Preisen und andererseits aus einer Verknappung der Bestandsobjekte, die zum Verkauf stehen sowie natürlich dem hohen Anlagedruck. Die Bereitschaft der Entwickler ihre Projekte schon vor Fertigstellung zu verkaufen hängt mit den gebotenen niedrigen Renditen zusammen und dem Freiwerden von liquiden Mitteln für weitere Projekte. Für die Investoren sind die Objekte nicht nur durch ihre Neuwertigkeit attraktiv, sondern auch weil die Mietverträge eine stabilen und langfristigen Cash-Flow in Aussicht stellen.

Für die Zukunft bedeutet ein Anhalten der aktuellen Marktsituation, dass durch den vermehrten Abschluss von Forward Deals und der Rückgang der Neubauleistung ab 2019 (2018 soll der Höchststand von 300.000 m2 erreicht sein) die Transaktionen empfindlich rückläufig sein würden.

Bei den Handelsimmobilien überwiegt die Nachfrage nach Objekten in den Einkaufsstraßen der Innenstadt. Auch hier steht der Nachfrage kein wirklich preislich attraktives Angebot gegenüber.

Ausgewählte Transaktionen waren ein Hotel am Wildpretmarkt, das OMV AG HQ im 2. Bezirk, die A1 Liegenschaften Obere Donaustrasse an Jože Anderlič; oder als Forward Purchase „The Icon“ an die Allianz RE Germany sowie ein Großteil des „Austria Campus“ an PGIM Real Estate.

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Mail: stefan.csejtei@coore.at